Připomínky k regulačnímu plánu (Daniel Kulíšek)

15.01.2013 14:08

Vyjádření k návrhu regulačního plánu v centru Dobřichovic.

 

Vážený pane starosto.

 

Vážím si Vaší snahy zlepšit vzhled našeho městečka. Mám nějaké výhrady vůči Regulačnímu plánu a také nějaké zpřesňující dotazy.

 

  1. Podklady:

Návrh regulačního plánu sleduje vazbu na nadřazenou územně plánovací dokumentaci. Jako seznam podkladů uvádí pan architekt mimo jiné Strategický plán rozvoje města Dobřichovice z r. 2009 a strategický plán rozvoje venkovského mikroregionu Dolní Berounka (U-24 s.r.o.) z r. 2011. Tam však o rekonstrukci a rozšíření Palackého ul. není žádná zmínka, tak proč chcete tak významné změny dělat zrovna v Palackého ul., když podle Strategického plánu města Dobřichovice ani podle strategického plánu mikroregionu s tím není uvažováno?

 

  1. Cíle a úkoly:

Dále pak je uvedeno, že návrh regulačního plánu je v souladu s §18 (Cíle územního plánování) a s §19 (Úkoly územního plánování) zákona č.183/2006 Sb. (Stavební zákon). Tak v tom musím panu architektovi oponovat. Úprava ulice je výhodná akorát pro developery a už méně pro veřejný prospěch.  Dále tento návrh určitě nerespektuje soudržnost společenství daného území a soulad veřejných a soukromých zájmů. A také nerespektuje uspořádání staveb s ohledem na stávající charakter.

Takže z toho je vidět, že návrh regulačního plánu není v souladu s §18 a §19 zák. č. 183/2006 (Stavební zákon).

§ 18 Cíle územního plánování

(1) Cílem územního plánování je vytvářet předpoklady pro výstavbu a pro udržitelný rozvoj území, spočívající ve vyváženém vztahu podmínek pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost společenství obyvatel území a který uspokojuje potřeby současné generace, aniž by ohrožoval podmínky života generací budoucích.
(2) Územní plánování zajišťuje předpoklady pro udržitelný rozvoj území soustavným a komplexním řešením účelného využití a prostorového uspořádání území s cílem dosažení obecně prospěšného souladu veřejných a soukromých zájmů na rozvoji území. Za tím účelem sleduje společenský a hospodářský potenciál rozvoje.
(3) Orgány územního plánování postupem podle tohoto zákona koordinují veřejné i soukromé záměry změn v území, výstavbu a jiné činnosti ovlivňující rozvoj území a konkretizují ochranu veřejných zájmů vyplývajících ze zvláštních právních předpisů.
(4) Územní plánování ve veřejném zájmu chrání a rozvíjí přírodní, kulturní a civilizační hodnoty území, včetně urbanistického, architektonického a archeologického dědictví. Přitom chrání krajinu jako podstatnou složku prostředí života obyvatel a základ jejich totožnosti. S ohledem na to určuje podmínky pro hospodárné využívání zastavěného území a zajišťuje ochranu nezastavěného území a nezastavitelných pozemků. Zastavitelné plochy se vymezují s ohledem na potenciál rozvoje území a míru využití zastavěného území.
(5) V nezastavěném území lze v souladu s jeho charakterem umisťovat stavby, zařízení, a jiná opatření pouze pro zemědělství, lesnictví, vodní hospodářství, těžbu nerostů, pro ochranu přírody a krajiny, pro veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, pro snižování nebezpečí ekologických a přírodních katastrof a pro odstraňování jejich důsledků, a dále taková technická opatření a stavby, které zlepší podmínky jeho využití pro účely rekreace a cestovního ruchu, například cyklistické stezky, hygienická zařízení, ekologická a informační centra.
(6) Na nezastavitelných pozemcích lze výjimečně umístit technickou infrastrukturu způsobem, který neznemožní jejich dosavadní užívání.

 

 

§ 19 Úkoly územního plánování

(1) Úkolem územního plánování je zejména

a) zjišťovat a posuzovat stav území, jeho přírodní, kulturní a civilizační hodnoty,
b) stanovovat koncepci rozvoje území, včetně urbanistické koncepce s ohledem na hodnoty a podmínky území,
c) prověřovat a posuzovat potřebu změn v území, veřejný zájem na jejich provedení, jejich přínosy, problémy, rizika s ohledem například na veřejné zdraví, životní prostředí, geologickou stavbu území, vliv na veřejnou infrastrukturu a na její hospodárné využívání,
d) stanovovat urbanistické, architektonické a estetické požadavky na využívání a prostorové uspořádání území a na jeho změny, zejména na umístění, uspořádání a řešení staveb,
e) stanovovat podmínky pro provedení změn v území, zejména pak pro umístění a uspořádání staveb s ohledem na stávající charakter a hodnoty území,
f) stanovovat pořadí provádění změn v území (etapizaci),
g) vytvářet v území podmínky pro snižování nebezpečí ekologických a přírodních katastrof a pro odstraňování jejich důsledků, a to přírodě blízkým způsobem,
h) vytvářet v území podmínky pro odstraňování důsledků náhlých hospodářských změn,
i) stanovovat podmínky pro obnovu a rozvoj sídelní struktury a pro kvalitní bydlení,
j) prověřovat a vytvářet v území podmínky pro hospodárné vynakládání prostředků z veřejných rozpočtů na změny v území,
k) vytvářet v území podmínky pro zajištění civilní ochrany,
l) určovat nutné asanační, rekonstrukční a rekultivační zásahy do území,
m) vytvářet podmínky pro ochranu území podle zvláštních právních předpisů4), 12) před negativními vlivy záměrů na území a navrhovat kompenzační opatření, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak,
n) regulovat rozsah ploch pro využívání přírodních zdrojů,
o) uplatňovat poznatky zejména z oborů architektury, urbanismu, územního plánování a ekologie a památkové péče.

(2) Úkolem územního plánování je také vyhodnocení vlivů politiky územního rozvoje, zásad územního rozvoje nebo územního plánu na vyvážený vztah územních podmínek pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost společenství obyvatel území (dále jen "vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj území"); jeho součástí je posouzení vlivů na životní prostředí11) zpracované podle přílohy k tomuto zákonu a posouzení vlivu na evropsky významnou lokalitu nebo ptačí oblast, pokud orgán ochrany přírody svým stanoviskem takovýto vliv nevyloučil12).
 

 

  1. Vlastnické právo:
  • Nesouhlasím s omezením využití pozemku, který vlastním (parkování vozidel, určením typů provozoven apod.), nesouhlasím s určením využitelnosti objektu s povinným požadavkem na obchodní parter v přízemí objektu, neboť je to v rozporu s Hlavou první: Vlastnické právo § 123 a 128 zák. 40/1964 Sb. v platném znění (Občanský zákoník).
  • Dále bych Vás chtěl upozornit, že svým nešetrným návrhem změn v Palackého ul. dáváte příčinu k tomu, aby mezi sousedy vznikly spory dle občanského zákoníku, neboť jeden bude chtít stavět podle nového návrhu a ten vůbec nebere ohled na stávající obyvatele ve stávajících domech. Tedy výstavbou nových domů podle návrhu pana architekta, dojde k omezení vlastnických práv stávajících majitelů nemovitostí. Prakticky dojde k znehodnocení jejich nemovitostí. Takže je předem v rozporu s §127 zák. 40/1964 Sb. v platném znění (Občanský zákoník). A při odstupu staveb na novou uliční čáru se dle mého názoru jedná o vyvlastnění majetku, nebo snad město ty pozemky vykoupí za tržní ceny?

 

 

Hlava první: Vlastnické právo

§ 123

Vlastník je v mezích zákona oprávněn předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s nimi.

§ 124

Všichni vlastníci mají stejná práva a povinnosti a poskytuje se jim stejná právní ochrana.

§ 125

(1) Zvláštní zákon upravuje vlastnictví k bytům a nebytovým prostorám.
(2) Zvláštní zákon stanoví, které věci mohou být předmětem vlastnictví pouze státu nebo určených právnických osob.

§ 126

(1) Vlastník má právo na ochranu proti tomu, kdo do jeho vlastnického práva neoprávněně zasahuje; zejména se může domáhat vydání věci na tom, kdo mu ji neprávem zadržuje.
(2) Obdobné právo na ochranu má i ten, kdo je oprávněn mít věc u sebe.

§ 127

(1) Vlastník věci se musí zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv. Proto zejména nesmí ohrozit sousedovu stavbu nebo pozemek úpravami pozemku nebo úpravami stavby na něm zřízené bez toho, že by učinil dostatečné opatření na upevnění stavby nebo pozemku, nesmí nad míru přiměřenou poměrům obtěžovat sousedy hlukem, prachem, popílkem, kouřem, plyny, parami, pachy, pevnými a tekutými odpady, světlem, stíněním a vibracemi, nesmí nechat chovaná zvířata vnikat na sousedící pozemek a nešetrně, popřípadě v nevhodné roční době odstraňovat ze své půdy kořeny stromu nebo odstraňovat větve stromu přesahující na jeho pozemek.
(2) Je-li to potřebné a nebrání-li to účelnému využívání sousedících pozemků a staveb, může soud po zjištění stanoviska příslušného stavebního úřadu rozhodnout, že vlastník pozemku je povinen pozemek oplotit.
(3) Vlastníci sousedících pozemků jsou povinni umožnit na nezbytnou dobu a v nezbytné míře vstup na své pozemky, popřípadě na stavby na nich stojící, pokud to nezbytně vyžaduje údržba a obhospodařování sousedících pozemků a staveb. Vznikne-li tím škoda na pozemku nebo na stavbě, je ten, kdo škodu způsobil, povinen ji nahradit; této odpovědnosti se nemůže zprostit.

§ 128

(1) Vlastník je povinen strpět, aby ve stavu nouze nebo v naléhavém veřejném zájmu byla na nezbytnou dobu v nezbytné míře a za náhradu použita jeho věc, nelze-li dosáhnout účelu jinak.
(2) Ve veřejném zájmu lze věc vyvlastnit nebo vlastnické právo omezit, nelze-li dosáhnout účelu jinak a to jen na základě zákona, jen pro tento účel a za náhradu.

4. Doprava a šíře komunikace:

  • Návrh pana architekta dostatečně neřeší dopravu (tedy průjezd vozidel) v Palackého ulici. Větším zalidněním dojde ke zvýšení provozu. I když navýšení celkového počtu projíždějících vozidel nebude příliš velké, bude docházet k tomu, že parkující a vyjíždějící auta, jejichž nárůst bude rapidní, budou blokovat projíždějící vozidla, nebo bude velice obtížné vyjet z objektu ven. Nyní v Palackého ul. vjíždí a vyjíždí do původních objektů max. 40 vozidel, při plném zastavění domy bude vjíždět a vyjíždět možná 400 vozidel (čemuž odpovídá i uvažovaný nárůst dopravy dle p. architekta o cca 8% z 5500 současných). Takže těch 400 vozidel způsobí asi pěkný chaos. Stačí když teď vjíždím nebo vyjíždím z vrat v dopravní špičce, nebo se otevřou závory a zablokuji jeden jízdní pruh, tak je zácpa až na most nebo na kruhový objezd. Škoda, že nejde udělat jednosměrný provoz Palackého od mostu a Vítovou a 5. Května na most. Vítova a 5. Května jsou bohužel komunikace nižšího řádu a to pouze obslužné a ne sběrné. Možná si to pak řidiči vyřeší po svém a budou ve špičce Palackého objíždět, než aby stáli v zácpě nebo riskovali bouračku s vyjíždějícím autem.
  • Větší počet aut vyjíždějící z domů bude více ohrožovat procházející chodce, protože budou křižovat přes široký chodník, takže rozšíření chodníků zrovna chodcům k bezpečnosti moc nepomůže.
  • Dále by mě zajímalo jak budou zajíždět auta do objektů v Palackého ul., neboť podél ulice jsou navržena podélná stání. Když bude pan architekt v návrhu regulačního plánu uvažovat s vjezdy pro auta, s rozhledovými úhly eventuálně s případnými najížděcími pruhy, aby auta vjíždějící do garáží neblokovala silnici, tak ze 40 podélných stání nezbude nic. Tak jak chce pan architekt řešit parkování zákazníků prodejen.
  • Proč pan architekt preferuje podélné stání na Palackého nám., v ul. V Zahradách a v ul. 5. Května (proti škole), kde je nyní 36 kolmých parkovacích míst, v návrhu je  na stejné ploše jen 12, tedy se zruší 24 parkovacích míst. Přičemž pro méně zkušené řidiče je podélné stání složitější. Místo toho vyroste nové veřejné parkoviště za budovou současné Jednoty o kapacitě 28 míst, to však nebude dostačující navýšení proti současnému stavu.
  • Počty parkovacích stání pro jednotlivé druhy jsou malé a nejsou v souladu s ČSN 73 6110 – pro kanceláře, obchody, ordinace a další nebytové prostory má být na každých 50 m2 jedno parkovací místo 80 m2 dle návrhu a pro školy se počítá podle počtu žáků nikoliv podle m2 . 
  • Označení komunikaci MS6, chápu že je to místní sběrná komunikace s vozovkou 6 m. Avšak v souladu s normou ČSN 73 6110 by to spíše mělo být označení MS2 – 18/12/30 – místní sběrná komunikace dvouproudá, celková šíře 18 m, hlavní dopravní prostor 12 m a snížená rychlost 30 km/hod.
  • Pan architekt uvádí, že ulice je řešena s ohledem na pěší a cyklisty, avšak žádný pruh vyhrazený pro cyklisty tam není uveden.
  • Proč je šíře chodníků v Palackého ul. 3,5 m, když podle normy 3 x pruh pro chodce je 3x0,75 + bezpečnostní odstup 0,5 m + odstup od budovy 0,25 m = celkem 3 m, možná by stačil 2 x pruh pro chodce 2x0,75, tedy celkem 2,25 m. (Kdybychom tak měli takto široký chodník v Tyršově ul. od mostu k nádraží, ale to již není součást tohoto návrhu.)
  • A co šíře chodníku ve Vítově ul. a před školní družinou naproti škole v Palackého ul. (okolo sektoru 12) ta nedosahuje ani 1 metr, ta Vám ani panu architektovi nevadí ? Tam je to snad ještě horší než teď na konci Palackého ulice, protože je to ve větší délce. A přitom je v části řešeného území.

 

 

  1. Výška staveb:
  • Co se týká výšky objektů, má pan architekt ve všech výkresech uvedenu výšku pouze k římse, což je dost zavádějící, pouze v textu se dočteme, že výška hřebenu střechy nad touto římsou je dalších 6 m, tedy v Palackého ul. celkem 18 m od přirozeného terénu (PT).  V územním plánu bylo 14,6 m vrchol střechy od hranice stoleté vody Q100 z r. 2002. Připočtu-li tedy rozdíl mezi PT a Q100, tak se dostanu na 15 max. 16 m. Takže pan architekt tedy prosazuje domy min. ještě o 2 m vyšší proti územnímu plánu, což je opravdu dost. Přitom pan architekt uvádí, že regulační plán je v souladu s nadřazenou územně plánovací dokumentací, regulativy územního plánu upřesňuje a některé z nich zpřísňuje.
  • V souvislosti s výškou objektů by mě zajímalo v kterém místě je veden řez v Palackého ulici, neboť rozdíl mezi PT a Q100 je v řezu pouhých 17 cm, což by odpovídalo tak na křižovatce Palackého s Pražskou, ale ne v části s výškou domů 3+1/12, tam je rozdíl mezi 0,5 – 1,2 m

 

  1. Technická vybavenost:
  • Dále by mě jako technika zajímalo, co myslí pan architekt tím, že veškeré inženýrské sítě jsou dostatečné, pro kolik osob nebo rodin vyhovují a kolik osob nebo rodin, se odhaduje v Palackého ul. Jaká je rezerva mezi maximálními hodnotami, které jsou požadovány a mezi maximálními hodnotami, které dokáží sítě přenést. Aby pak nedocházelo např. k nízkému tlaku vody v potrubí, nebo k problémům s kanalizací apod. a jak je dimenzována trafostanice Obchodní centrum a přívod 22 kV. Chybí mi v návrhu vyjádření správců jednotlivých sítí, když pan architekt tvrdí, že jsou dostatečné.

 

  1. Životní prostředí:

Přesto, že jsou stromy krásné a celkově oživí prostředí, tak si myslím, že jejich umístění není příliš šťastné, neboť stromy před okny domů zastiňují průnik přirozeného světla a výhled z oken. A ve druhém případě stromy nad parkujícími auty jsou vhodné jen při krátkodobém stání, zkuste si zaparkovat auto v Praze pod stromy dlouhodobě nebo alespoň přes noc, budete ho mít zadělané od ptáků, případně pokapané od smoly. A stromy zasahující větvemi do jízdního profilu vozovky také nejsou nejlepším řešením, neboť omezují a ohrožují průjezd nákladních automobilů a autobusů – poškozují plachty a skříně. Nejezdí jich tu sice moc, ale pro zásobování obchodů jich bude spíše přibývat.

 

 

  1. Další drobné poznámky k návrhu:
  • Dále by mě zajímalo, kudy je veden řez ul. 5. Května, neboť většina domů je již na hranici uliční čáry. Z řezu to vypadá jako by většina domů ani nedosahovala k uliční čáře. Většinou bývá dobrým zvykem v dokumentaci označit místo řezu.
  • Průchod pro pěší VPS4 s šířkou 8 m, to je snad trochu přehnané, tam bych zacouval i s kamionem.
  • V sektoru „07“ je asi drobná chyba 2+S/4 . Jak může být římsa 2 patra ve 4 metrech ? Myslím, že tam má být 1+S/4.
  • Jinak na některých výkresech chybí, nebo jsou chybně uvedeny některé legendy. (Např. výkres N1 -  hranice povodňových zábran).
  • Ještě taková maličkost, na budově Jednoty jsou v návrhu zakázány veškeré práce vyžadující stavební povolení, potom tedy ani nelze tento objekt zbourat, neboť je na to potřeba stavební povolení.

 

  1. Co mě v návrhu potěšilo:
  • Potěšilo nižší procento zastavitelnosti vnitrobloků mezi domy (20-30%) a bloky zeleně se 70-95% zeleně.
  • Také se mi líbí umístění nádob na recyklovatelný odpad pod zem.
  • Také mě potěšily údaje o intenzitě dopravy, ne tedy to množství, ale že pan architekt uvedl v prezentaci správná čísla. Ti co představovali projekt Retail parku, ti i na druhý pokus neměli ponětí kolik aut jezdí Tyršovou ul. a plácali nesmysly.

 

Závěr:

Takže když to shrnu, tak Palackého ul. není a nikdy nebude na takové množství obyvatel a hlavně vozidel dimenzována.

I přes širší chodníky je návrh pana architekta nebezpečnější pro chodce a cyklisty, neboť přes chodník bude přejíždět velké množství aut parkujících v objektech.

A je nepřijatelný pro dobré sousedské vztahy (majitele nově stavěných objektů a starousedlíky) a výrazně omezuje vlastnická práva majitelů nemovitostí.

 

Proto požaduji:

  1. Neomezování vlastnických práv z hlediska využitelnosti pozemků a budov. (Určování typů vozidel, které smějí v objektech parkovat, určováni množství a typů provozoven).
  2. Snížení všech objektů v Palackého ul. na max. 2 patra s výškou římsy max. 8 m od PT a celkovou výškou max. 13 m od PT.
  3. Rozšíření ulice pouze na nezbytně nutnou šíři v souladu s normou ČSN 73 6110 nejraději bez podélných stání.
  4. Uliční čáry v Palackého ul. pouze otevřené (přerušované) ne uzavřené (plné), aby stavby nemusely tvořit souvislý blok.
  5. Přehodnocení (případně úplné zrušení) podélných stání v Palackého ul. s přihlédnutím k výjezdům z domů, prakticky jich moc nezbude.
  6. Zachování kolmých parkovacích míst v centru okolo Palackého nám., v ul. V Zahradách a v ul. 5. Května
  7. Navržení dostatečného počtu parkovacích míst na veřejném prostranství a parkovacích stání uvnitř objektů.
  8. Zachování stávajících mladých stromů na Palackého nám. a v ul. V Zahradách bez přesazování nebo kácení.
  9. Nevysazování nových stromů v Palackého ul., neboť zastiňují domy a snižují výhled vyjíždějících aut a poškozují projíždějící nákladní automobily.
  10. Zúžení průchodu VPS 4 na šíři podle stávajícího oplocení (cca 4-5 m).
  11. Vyřešení chodníků ve Vítové ul. a v místě školní družiny v Palackého ul.
  12. Opravení a doplnění legend k výkresům.
  13. Vyznačení řezů a okótování maximálních výšek staveb na řezech.
  14. Uvedení výkonových kapacitních údajů správců jednotlivých sítí s přepočtem na množství obyvatel a domácností.
  15. Dále pane starosto požaduji přednostně soustředit Vaše aktivity na cíle uvedené ve Strategickém plánu města z r. 2009, jinak nechápu, proč jste ho nechali vypracovat. Myslím, že je tam uvedena spousta jiných a důležitějších staveb, které je třeba realizovat, než násilná přestavba Palackého ul.

 

 

 

Dotazy:

  1. Ještě bych se rád zeptal z čeho mají být tyto investiční akce financovány?
  2. Kolik to obec bude stát a jaké finanční rezervy má obec na tyto investice?.
  3. Proč finanční rezervy nejsou využity na potřebnější projekty, například uvedené ve Strategickém plánu města?.
  4. Při odstoupení se stavbou k uliční čáře v Palackého ul. se tedy jedná o vyvlastnění pro veřejně prospěšnou stavbu. Jak bude město toto kompenzovat, za kolik bude odstoupené pozemky vykupovat?
  5. Dále by mě zajímalo jak je to s předkupním právem města na část pozemku či domu, přesahující uliční čáru, když bych se rozhodl, prodat celou nemovitost bez dalšího záměru stavět dle nového Regulačního plánu?

 

 

Poznámka k dopravě nad rámec regulačního plánu.
Jinak s dopravou v Palackého ul. souvisí to, že tranzitní komunikace II/115 neplní dostatečně svůj účel, protože průjezd po této komunikaci je omezován a zbržďování spoustou dopravních prvků – v Černošicich zóna 40 km/hod., dvoje závory a 3 semafory v Radotíně a 1 v Lahovicích. Místo toho funkci této komunikace II/115 (Pražská ul.) supluje tranzitní dopravu silnice III/11510 (Palackého a Tyršova ul.) dále pak přes Všenory silnicí III/11513 na Jíloviště a pak teprve na rychlostní komunikaci R4 (Strakonická). Bylo by zapotřebí tento problém řešit společně s okolními obcemi na úrovni Středočeského kraje. Jeden zvýšený práh navíc v Palackého ul. dopravu nevyřeší a značka „Zákaz vjezdu pro nákladní automobily kromě dopravní obsluhy“ to taky neřeší.

 

 

Děkuji

Daniel Kulíšek

Palackého 27

Dobřichovice

 

Zpět